房产测绘外业测量常见问题及处理
摘要：房产测绘工作不仅是为了保护房产销售和业主双方的合法权益，也是为了具体掌握和调查房屋的具体地址信息和房屋产权登记信息等整体数据。除此之外，房产测绘外业测量工作是整个房产测绘工作的重要开端，对相关测绘人员的技术水平和相关经验提出了一定的要求，能够在进行房产信息采集和记录工作时做到精准，在测绘工作进行中能够及时发现问题并采取有效措施。再加上，国家和地方也先后出台了相关细则和文件，加强了房产测绘工作的政策性。本文对房产测绘外业测量的常见问题进行分析，并结合自身经验提出相关见解，以供参考。
关键词：房产测绘；外业测量；常见问题；处理措施
引言：目前，随着我国城市化进程的加快，也推动着建筑行业的发展，随之我国的房产测绘水平以及房产测绘外业测量管理都在不断提升，不仅可以保护房产所有者的权益，提高信息管理水平，还能够更加广泛对相关信息进行收集和处理。再加上，对于现在的房产销售来说，充分掌握房产的相关信息是非常必要的，人们也越来越重视房产测绘外业测量工作。而且由于房屋建筑的具体信息作为房产登记、房屋买卖以及房屋拆迁等活动的重要凭证，所以在测绘过程中要尽量避免导致测绘结果误差较大的情况出现。目前，相关信息系统在不断完善中，但是部分
地区仍然缺乏专业的监督和管理机制，没有对相关平台进行有效整合，导致房产测绘外业测量管理的发展受到影响。
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房产测绘工作容易遇到的问题
随着时代的发展，人们的审美也在不断发生变化，为了顺应时代要求，人们在设计建筑物时会加入很多艺术元素，导致建筑物出现不规则的外观，这也增加测绘人员的工作难度，在对房产建筑的具体结构和各项需要测量部分容易出现测量问题。再加上，不同建筑的外观变化区别也会比较大，而且也会出现对公共区域的具体划分模棱两可，这就需要测绘人员在对公共区域进行划分时查询相关数据并结合自身经验做出判断，还有在同一小区内相同楼层的阳台或者露台范围的不同建造出现围栏装饰不同等情况。很多中大型商场的楼体外部是使用了不同材料的幕墙部分怎样测量，以及整座楼的测量工作中依据的计算标准等问题都需要测绘人员拥有丰富的专业测绘知识和实际测绘经验进行现场的分析和判断。
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房屋的外业具体测量工作
2.1房产建筑测绘工作
在进行房产测绘外业测量时，测绘人员需要结合建筑样式不断变化的实际情况，严谨的进行测量工作。在需要测量的建筑主体结构中确定好进行测绘工作的起始位置，然后在进行测量工作可以从就近位置先开始进行测绘和计算。测绘人员通过使用极坐标法等相关专业的方法对外测开始测量，并收集和记录房产建筑的其他信息数据。
测绘人员在进行测绘工作时，要严格按照房产建筑测绘工作流程。首先要将目标建筑物的详细资料做好整理和准备，将需要用到的测量仪器、记录工具以及预测图纸等准备好。另外，在收到被测量单位的建筑图等资料时要严格进行核对，还要对被测量建筑物现场实际情况进行有效分析，对建筑物的大概结构做好标注，确定外业墙体的大概范围，再根据楼层、单元以及结构等按部位及类型进行相应的测量。需要注意的是公共区域和露台、幕墙等部分，测绘和记录需要通过相关的判断测量标准，避免出现错误扩大了测量的房屋建筑面积。在测绘结构计算出来的时候要做好明确标注，在图纸上标注清楚相同标准层的范围，做好同层数据的复核工作。
相关工作人员需要收集、整理、记录房产的实际长度、建筑高度等具体信息，分别对独立建筑和不同单元进行测量，结构层次不同的建筑物需要单独测量。单个房产建筑的外墙用作测量的分隔区域。如果是相邻房屋的四壁，需要在业主明确的范围内进行测绘，并对实际有效施工面积、公共区域等不同的建筑结构进行详细的区分测量。
2.2非垂直性的墙体测量方式
随着人们审美的变化，有的设计师在进行房建设计时为了增加建筑物的独特性，会改变建筑的外观，比如墙体是有角度、圆弧形等一些其他形状，这时就需要参照楼层高度超出部分高度大于2.2M的标准测量，房屋墙体超出房屋底板主墙，以主墙底板实际投影位置为实际测量范围。特别需要注意的是，不规则建筑外立面的造型是不计算在内的。
2.3房屋建筑的附属设施测量
房屋建筑的主体超过2.2m时，不能进行分层测量，挑高部分要按照一层房屋面积的外轮廓进行测量，避免出现因为概念模棱两可就按层级计算，导致扩大了房屋的实际建筑面积。另外，在外业测量工作中，室外楼梯、台阶的测量容易被忽略，因此在进行现场测量工作时，可以提前在现场记录数据图中做好标注，并参照周边水平投影及时进行实际测量工作。
2.4房屋的公共范围的测量
对于老式的房屋建筑物来说，在进行外业测量时，有必要在审查公共墙体的实际位置后划分范围，再参考图纸并审查，根据产权归属划分房产建筑结构。如果无法区分，可以根据购房协议或者购房合同中明确规定的公共空间进行划分。相较老式房屋，新建房屋的公共区域在房屋测量中更容易判断和确认，可以根据规划审核部门，对相关部门确定的建筑设计图和公共空间部位进行测量和记录。
3.房屋特征部位的测量工作
在外业测绘数据采集工作中，房屋的特征部位往往容易产生混淆和误差，因此有必要明确划分各特征部位的测量规划标准和测量关键点。对于精装修房屋的外业测量来说，就存在一定的难度，因此需要了解房屋贴面的详细施工厚度和施工安装技术方法，需要和房屋测绘的人员进行沟通，并提供加盖公章的详细做法图纸，以便于测绘人员对现场测量数据进行核对和检验。同时有挑廊部分的大型房屋建筑，应以该楼层的楼层高度为参考标准，挑高的廊道则是对比廊外的轮廓投影作为边界按照一层来采集数据的。在测量建筑物阳台的数据时，我们经常会遇到由不同结构引起的围护，栏杆、玻璃和混凝土结构也有装饰和不同的结构。因此，
我们需要根据阳台结构围护作为测量标准进行测量和记录。如果房产有门墩，我们应该按照门墩的周边标准进行测量，需要注意的是，同一社区内所有相同的房屋类型都应该遵守统一测量标准，以防止房屋产权人在收房时与测绘结果不一致产生负面影响。
4.外业测量记录
怎么大批量数据核对差异外业测量记录的存储基本上以测量草图的形式记录，并收集到成果档案中。它是房屋测绘数据的重要记录。因此，应在房屋测绘现场绘制草图，并确保现场数据记录的准确性。如果内部审查的测量数据尺寸存在问题，应在图纸草图上标出相应位置，并返回现场重新绘制和记录房产建筑的疑问位置。特别是外业测绘记录的草图不得随意丢弃，应与房产测绘成果一并收集归档。
结束语：
房产测绘外业测量工作的实质就是对外业测量工作的详细记录，测量人员自身要具备一定的专业水平，在此基础上要严格遵循本行业的具体标准，并结合测绘建筑实际情况及自身经验，按照房产测绘的具体标准和记录方法，详细准确的填写各类房产建筑的测绘数据信息。
测绘得到的数据结果是作为房产建筑的不动产登记、房产买卖等交易活动的重要依据和凭证，是推动房产交易市场美好发展的重要举措。
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