论居住权制度的完善路径
【摘要】居住权制度是与地役权相对应的人役权而存在，《民法典》中新增的一项制度。此制度在解决老年人的老有所居的角度发挥了实效。然而由于该制度在我国出台时间较短，自有其缺陷和不足之处。例如设立方式单一、涤除方式过于过于笼统、权利界限不明晰等。《民法典》中明确规定了居住权是通过意定方式设立，那么司法实践中的以司法判决方式设立的居住权将如何安立？本文将从上述角度来展开分析，试图提出完善居住权制度的相关思路。
【关键词】居住权    民法典    设立方式
习近平在二十大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。解决广大众住房问题，使老百姓住有所居是党和政府始终努力的方向。而居住权制度也是在这样的大环境下被写进了2020年5月8日出台的《民法典》中的。
一、居住权的概念及其演进
我国的《民法典》对于居住权制度的相关规定在物权编中，规定了权益人可以有权去按照相关的生效遗嘱或者合同的相关规定对他人的房屋使用或者是进行占有该住宅，用来进行基本的居住和生活。关于居住权的法律规定具体是在物权编的用益物权分编。用益物权的客体皆是不动产，居住权也不例外，但除了居住权外其他的用益物权都是针对土地的，只有居住权是针对不动产中的房产的。这丰富了用益物权的客体和对象。
居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为与地役权相对应的人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。我国《民法典》中有关于地役权的规定但没有明确使用人役权的概念，而居住权制度一定程度就可以理解为为了特定人的居住目的而设定的权利。罗马法中的“居住权”是指非房屋所有人对他人的房屋进行居住的权利,它是一种人役权。依据《德国民法典》，居住权是一种限制性人役权，具体是指“将建筑物或建筑物的部分作为房屋而加以利用,并有权排除所有人”。《瑞士民法典》对居住权作了具体的解释，即“权利人有权在房屋或房屋的部分空间内居住”。
二、居住权制度现实价值
创设居住权制度的本意是为了满足特定人的居住需求，体现了保护弱者的立法价值追求。居住权因兼具保障弱势体之房屋使用权升和促进房屋投资双重属性1。根据居住权的设立背景结合我国的司法实践，居住权主要的适用情形包括以下方面：
1. 解决非继承人的居住问题。在现实社会中，不少的老年人由于各种原因成为了空巢老人，于是老人会请居家保姆照顾自己的生活起居。年岁日久，保姆等人长期居住在老人家中，待老人去世之后，保姆将会面临无固定住所的情形。因此，对于此类情形，老年人会在自己的生前，通过遗嘱或合同的方式为保姆设定居住权。即房子的所有权仍归老年人的子女依法继承，只是在该房屋上为保姆设定居住权。当然，此处是从居住权产生之初的推动案例来举例说明，以表明居住权有此类适用情形。居住权的初衷便有帮助弱者住有所居的问题，因此如果保姆有固定住所，即不需要单独为其设定居住权而影响所有权的完整性。
2.离婚后的经济帮助问题。现在离婚率较以往明显增高，离婚必然涉及财产分割问题。如果离婚时夫妻双方只有一套住房可供分配，即会出现住房的所有权归一方所有，但需要在该住房上为经济较为困难的另一方设定居住权，期限一般会加以限定，如直至另一方再婚或者另一方能自己提供住房时止。
3.长期的非婚同居者的居住问题。关于长期非婚同居问题，在国内更多的体现在老年人体中。老年人由于丧偶或者离异后，处于单身状态，就会有择偶意愿，但是受制于财产分割、子女反对等现实问题，很多老年人选择同居或不结婚，但以公开伴侣的身份对外共同生活多年。双方无夫妻之名却有夫妻之实。此类情形如果有住房的伴侣一方去世，另一方可能面临无家可回的状态，因为已经长时间离开了原来的子女家庭。此类情形，有住房的伴侣可在去世之前通过遗嘱或合同的方式为非婚同居的伴侣设立居住权，以解决非婚同居的伴侣的居住问题。若是老年人，此类居住权的期限一般为非婚同居老年人的有生之年。
4.政府和事业单位工作人员在公有房屋中的居住问题。政府和事业单位工作人员尤其是刚毕业参加工作的年轻人，一般没有自己的住房，需要有条件的单位提供住房。此时，政府和事业单位就可以通过为有住房需求的工作人在公有房屋上设立居住权的方式，一方面使相关工作人员的住房有保障，另一方面也没有转让房屋的所有权，使房屋仍然属于国有财产。
当然以上是笔者列举的居住权现实存在的价值，现实生活中只要符合《民法典》中关于居住权的相关规定，都可以设立居住权。
三、我国居住权制度存在的问题分析
（一）设立方式单一
《民法典》第三百六十七条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。第三百七十一条规定“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”。可见居住权的设立方式只有合同和遗嘱两种形式。合同和遗嘱方式设立的居住权，可以统称为“意定居住权”，即根据房屋所有人的意原而设立的居住权，要求设立人必须是房屋的所有权人，其他任何人不得在他人所有的房屋之上设立居住权。
在《民法典》中并没有直接规定意定居住权之外的其他居住权。但是否可能存在法定居住权呢？纵观国内学者的观点，学界普遍认为是存在法定居住权的。所谓“法定居住权”即是根据法律的规定直接产生的居住权。法律可以直接规定父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女对其父母的房屋享有居住权。2
除了未成年子女对其父母的房屋享有法定居住权之外，依此类推，年迈父母在其成年子女家中也应该有法定居住权。同时，司法实践中还会存在依据裁判方式设立的居住权。此类居住权法律也予以认可。例如，在离婚案件中，法院将居住权判给有特殊需要的一方享有。裁判方式取得居住权的依据并不是当事人的合意，而是根据法律的规定，因此笔者认为也属于法
定居住权的取得方式。但学界对此有不同的看法。
（二）涤除方式较笼统
居住权的涤除即居住权的消灭，部分学者喜欢用涤除的概念。涤除并非法律概念。居住权的涤除即在当事人之间消灭居住权的权利义务关系。3
《民法典》第三百七十条规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记”。按法律明确规定，居住权涤除方式只有因为意定设立的居住权的期限届满或者因为居住权人死亡两种。
但是根据法理，居住权的消灭方式应该可以作扩张理解。应包括以下方面：1.居住权人主动抛弃居住权。居住权人采用明示方法主动抛弃居住权的，居住权消灭。明确抛弃居住权的意思表示应由居住权人向房屋的所有权人作出，但这个抛弃居住权也是居住权人行使权利的方式之一，因此居住权人一旦作出抛弃的意思表示，即发生居住权消灭的效力。此意思表示不得撤销。2.解除居住权的条件成就。设立意定居住权的合同或遗嘱、遗赠协议中，若对居住权规定了解除条件，如离婚为原配偶设定居住权时，明确表明若原配偶再婚即居住权消灭。
3种情形或被撤销学位若原配偶再婚即触发解除条件，此时居住权消灭。3.居住权被撤销情形。顾名思议，此种情形需要由法院在裁决方式撤销，而不得由当事人自行为之。如居住权人有故意侵害房屋所有权人的人身权或者对其财产造成重大损害的；又如发生严重危及房屋案例等行为，房屋所有权人有权请求人民法院撤销居住权。4.房屋被征收、征用或者毁损灭失情形。此类情形是房屋由于客观上由于公共利益需要被征收、征用而不宜再自行居住，或者由于地震等自然灾害导致房屋实际发生毁损灭失等情形而客观上无法居住情形。5.发生权利混同情形。此处的混同是指房屋的所有权和居住权发生混同，即为同一个权利主体。意思是居住权人成了为房屋的所有权人。此时，居住权已没有存在的意义。如居住权人将房屋购买下来，或者房屋所有权人将房屋赠与给居住权人，都会发生权利的混同而消灭居住权
（三）权利边界模糊
居住权是为了解决居住权人的居住问题，本质是对他人所有的房屋的原则上无偿的使用，是他人所有权中的部分权利的暂时让渡。《民法典》明确规定居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。法律只是明确规定居住权不得转让、继承，但具体如何行权并没有做具体的规定，截止目前，也没有相应的司法解释出台。因此居住权人在具体行使权利过程中的边界不清晰，容易引起相应的纠纷。